El 3% que te retiene el comprador
Vender una vivienda, un local o cualquier inmueble en España cuando no eres residente fiscal en el país tiene una particularidad que sorprende a muchos propietarios: parte del dinero de la venta no llega directamente a tu bolsillo. Antes de que veas el importe final, Hacienda ya se ha quedado con una parte, a través de una retención que asume el comprador.
Cuando compras un inmueble a un vendedor no residente en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la venta. Esta retención no es un impuesto en sí mismo, sino un pago a cuenta del impuesto que realmente corresponde al vendedor no residente.
Para el comprador, esto implica una obligación que no puede pasarse por alto: si no retiene y presenta el Modelo 211 en plazo, puede llegar a responder subsidiariamente de esa deuda tributaria. Por eso, en cualquier compraventa donde el vendedor sea no residente, conviene dejarlo claro desde el primer momento en el contrato y en la gestión de la operación.
Cómo se calcula lo que realmente debes pagar
El impuesto real que debe pagar el vendedor no residente por la ganancia obtenida en la venta se calcula a un tipo fijo del 19% sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble. A este cálculo se pueden restar determinados gastos: los costes de compra y de venta, los honorarios profesionales (notaría, registro, agencia inmobiliaria, asesoría), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA soportado en su momento, la plusvalía municipal, y el valor de las mejoras realizadas en el inmueble mientras fue de tu propiedad, siempre que puedan justificarse documentalmente.
Aquí es donde entra en juego el papel del 3% retenido: si el impuesto que realmente te corresponde pagar (calculado al 19% sobre la ganancia real) es superior a esa retención, tendrás que abonar la diferencia. Pero si es inferior —por ejemplo, porque el inmueble se ha vendido con pérdidas, o porque la ganancia real es pequeña una vez descontados los gastos—, tienes derecho a que la Agencia Tributaria te devuelva el exceso retenido.
Qué tienes que presentar y en qué plazos
Como vendedor no residente, tu obligación es presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, calcular el impuesto que realmente corresponde y, si procede, solicitar la devolución del exceso sobre lo retenido. Dispones de un plazo de hasta cuatro meses desde la fecha de la venta para hacerlo: el mes que tiene el comprador para ingresar la retención, más tres meses adicionales.
No presentar este modelo no significa "librarse" del trámite: si nunca reclamas la devolución a la que tienes derecho, simplemente pierdes ese dinero, porque la retención del 3% ya ha sido ingresada en Hacienda a tu nombre. Y si, al contrario, la retención se queda corta, la falta de declaración puede acabar generando un requerimiento de la Administración, con sus correspondientes intereses y posibles recargos.
CIERRE: Vender un inmueble en España sin residir aquí implica varios trámites que conviene planificar antes de firmar la escritura, no después: desde reunir la documentación que acredite los gastos deducibles, hasta calcular con antelación si te corresponde pagar o recuperar dinero. En EBF Consulting ayudamos habitualmente a clientes no residentes a gestionar la venta de sus inmuebles en Canarias y en el resto de España, desde la retención inicial hasta la presentación del Modelo 210. Si estás pensando en vender un inmueble sin ser residente fiscal en España, hablemos antes de la operación.