Vivienda: lo que necesitas saber del paquete de decretos del 29 de septiembre
El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre dos Reales Decretos-leyes centrados en la vivienda, y el BOE los ha ido publicando entre el 30 de septiembre y el 1 de octubre. Aunque todavía hay que esperar al desarrollo y a la interpretación de la Administración, conviene conocer ya sus líneas maestras, porque afectan tanto a quien alquila como a quien invierte en inmuebles.
Una reforma con impacto fiscal
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, adopta medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. Más allá de los cambios en materia de alquileres y desahucios y del impulso al parque público, introduce modificaciones tributarias que tocan cinco frentes: el IRPF, el IVA, el IBI, el régimen fiscal de las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) y el IIVTNU, conocido como plusvalía municipal. Según los resúmenes publicados, su entrada en vigor es el 1 de octubre de 2026.
La prensa económica apunta además a incentivos fiscales para los particulares que vendan viviendas vacías a empresas públicas y a que una parte de la norma solo tendrá efecto en las comunidades que hayan declarado zonas tensionadas. Es un punto que conviene vigilar: el impacto real dependerá de dónde esté tu inmueble.
Alquileres: más estabilidad y menos "letra pequeña"
El segundo, Real Decreto-ley 27/2026 y que se publicó en el BOE el 1 de octubre, busca reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Entre sus medidas destacan tres:
Primero, se limita la compra especulativa: las entidades, con o sin personalidad jurídica, que incluyan en su objeto social la adquisición de inmuebles no podrán adquirir una propiedad, a título gratuito u oneroso, por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
Segundo, los alquileres de temporada o de habitaciones que no indiquen una causa expresa que justifique una necesidad temporal real y acreditada del inquilino pasarán a considerarse contratos de vivienda habitual.
Tercero, se prohíbe repercutir a los inquilinos los gastos de gestión inmobiliaria de la formalización del contrato y los impuestos asociados a la vivienda.
Qué significa para ti
Si eres propietario y alquilas por temporadas, revisa tus contratos: si no recogen una causa concreta y demostrable, podrían tratarse como contratos de vivienda habitual, con las consecuencias que eso conlleva en duración y condiciones. Si cobras al inquilino gastos de gestión o de impuestos, es el momento de reordenar tus costes.
Si eres inversor o tienes una sociedad patrimonial, comprueba si tu objeto social entra en la limitación de compra y cómo afectarían los cambios del IVA, el IBI o las SOCIMI a tu planificación. Y si estás pensando en vender una vivienda, conviene analizar antes el efecto de la plusvalía municipal y del IRPF.
Sea cual sea tu situación, la clave es no actuar basándote solo en los titulares. Reúne tus contratos de alquiler, las escrituras de tus inmuebles y tus declaraciones fiscales recientes, y contrástalos con las nuevas normas antes de dar cualquier paso, ya que el efecto práctico puede variar de un inmueble o una región a otros.
Cierre
Estamos ante cambios de calado que mezclan derecho civil y fiscalidad, y que requieren leer con calma el texto del BOE antes de tomar decisiones. En EBF Consulting podemos revisar tus contratos de alquiler y tu situación fiscal para que sepas qué hacer y cuándo. Escríbenos y lo vemos juntos.
Referencia oficial: BOE de 30 de septiembre y 1 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 26/2026 y el decreto de estabilidad de arrendamientos); resumen de AEDAF (30/09/2026) y boletín Aranzadi LA LEY (01/10/2026).