Muchos clientes internacionales poseen su casa en España a través de una sociedad. Cuando la venden, una duda recurrente es cuánto tributa la ganancia. Una resolución reciente del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) aporta un criterio útil: la Administración no puede dar por supuesto que el inmueble de una sociedad estaba alquilado o cedido, y por tanto no puede reducir su valor de adquisición con amortizaciones sin probarlo.
El caso, en pocas palabras
Una sociedad civil con socios no residentes vendió en 2022 un inmueble en España por 450.000 euros. En su autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) declaró una pérdida patrimonial. La Agencia Tributaria regularizó y reclamó cuota e intereses, partiendo de que la vivienda había estado arrendada o a disposición de los socios durante 4.191 días, y restó al valor de compra la amortización correspondiente a ese periodo.
Qué dice el TEAC
El Tribunal da la razón en lo esencial al contribuyente en este punto. Explica que la Administración tiene que acreditar, con pruebas directas o indirectas, que el inmueble se arrendó o se cedió. No basta con que sea propiedad de una sociedad. Si no lo prueba, no puede aplicar esa amortización.
Ahora bien, hay un matiz importante. La propia sociedad reconoció en su defensa un periodo de 1.500 días de alquiler o cesión, y el TEAC tomó ese reconocimiento como válido: la liquidación debe rehacerse amortizando únicamente esos 1.500 días. En otras palabras, lo que tú mismo admitas puede utilizarse en tu contra.
El Tribunal rechazó, en cambio, otras pretensiones: sumar al valor de adquisición unos 356.000 euros de obra, porque el socio, y no la sociedad, había contratado y pagado esos trabajos antes de constituirla, y restar 25.000 euros de mobiliario, porque no se acreditó su compra ni su transmisión separada.
Qué significa para ti si tienes una vivienda en España
Primero, guarda las pruebas. Quien alega una mejora, una obra o un mobiliario debe demostrarlo con facturas, pagos y contratos a nombre de la persona que realmente asume el gasto. Que una escritura mencione una cantidad no es suficiente.
Segundo, cuida quién paga qué. Si un socio paga una obra antes de constituir la sociedad, esa inversión no se convierte automáticamente en valor de adquisición de la sociedad. Conviene ordenarlo antes de comprar o de reformar, no cuando ya hay una venta en marcha.
Tercero, piensa en el uso del inmueble. Si la vivienda se ha cedido a socios o administradores, o se ha alquilado, existen consecuencias fiscales; si no ha sido así, documéntalo. Un registro claro de ocupaciones, contratos y suministros puede ser decisivo.
Cuarto, no olvides los plazos y el Modelo 210, que es la declaración con la que los no residentes tributan por estas ganancias.
Conclusión
Esta resolución refuerza una idea sencilla: en fiscalidad internacional inmobiliaria gana quien puede probar lo que dice. Si tienes, o piensas vender, un inmueble en España desde una sociedad o desde el extranjero, revisa tu caso antes de firmar. En EBF Consulting podemos ayudarte a preparar la documentación y calcular la tributación esperada.
Referencia oficial: Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), Sala 1.ª, R.G. 7794/2023, de 24 de septiembre de 2026.