Miles de propietarios no residentes con inmuebles en España —entre ellos, muchos británicos con una segunda vivienda o un apartamento de alquiler en Canarias— tributan hoy por el importe íntegro de la renta que reciben, sin poder restar ni un euro de gastos. Un nuevo pronunciamiento del Tribunal Supremo podría cambiar esto.
LA DIFERENCIA DE TRATO QUE LLEVA AÑOS GENERANDO DUDAS
Cuando un residente fiscal en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo alquila un inmueble en España, puede deducir del rendimiento sometido al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) los gastos directamente vinculados a esa renta: reparaciones, comunidad, seguro, IBI o intereses, entre otros. Sin embargo, quienes son residentes fiscales fuera de la UE/EEE —y, desde el Brexit, esto incluye a los residentes en el Reino Unido— no han podido aplicar esa misma deducción: tributan sobre el ingreso bruto del alquiler, sin descuento alguno.
Esta diferencia de trato lleva tiempo generando controversia, porque el principio de libre circulación de capitales reconocido por el Derecho de la Unión Europea no se limita, en determinadas circunstancias, a los movimientos dentro de la UE, sino que también protege a los inversores de terceros países.
LO QUE HA DECIDIDO EL TRIBUNAL SUPREMO
Según el Auto del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2026 (recurso de casación 6741/2025), recogido también en la Revista Interactiva de Actualidad de AEDAF, el Tribunal Supremo ha admitido a trámite este recurso de casación para analizar precisamente esta cuestión: si impedir a los residentes de terceros países deducir los gastos vinculados al alquiler de sus inmuebles en España vulnera la libre circulación de capitales, y si esa restricción podría quedar igualmente amparada por la llamada "cláusula standstill" del Derecho de la Unión, que permite mantener ciertas restricciones ya existentes antes de una fecha de referencia.
El Alto Tribunal tendrá así la oportunidad de fijar doctrina sobre un asunto que afecta directamente a la fiscalidad de la inversión inmobiliaria extranjera en España.
QUÉ SIGNIFICA ESTO PARA TI SI ERES PROPIETARIO NO RESIDENTE
Mientras no se resuelva el recurso, la norma actual sigue aplicándose: los no residentes de terceros países deben continuar declarando el IRNR sin deducir gastos. Pero conviene no esperar de brazos cruzados. Si el Tribunal Supremo termina reconociendo el derecho a deducir, quienes conserven la documentación de sus gastos (facturas de reparaciones, recibos de comunidad, seguros, gestión del alquiler) estarán en mejor posición para solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los ejercicios aún no prescritos y reclamar la devolución del exceso de impuesto pagado.
Por eso, nuestra recomendación es empezar ya a ordenar y conservar esa documentación, y estar atentos a la resolución definitiva del Supremo para actuar con rapidez en cuanto se conozca.
En EBF Consulting llevamos años asesorando a propietarios no residentes —muy especialmente británicos con inmuebles en Canarias— sobre su fiscalidad en España. Si tienes dudas sobre tu situación o quieres que revisemos tu declaración de IRNR, contacta con nosotros.
Referencia oficial: Auto del Tribunal Supremo de 15/07/2026 (recurso de casación nº 6741/2025); AEDAF, RIA nº33-2026 (21/09/2026), "Auto de la semana".