Vendes un piso, liquidas la plusvalía municipal —el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— y das el asunto por cerrado. Pero, ¿puede el ayuntamiento, meses después, decidir que el valor que declaraste no es el correcto y abrir una comprobación de valores? La Dirección General de Tributos (DGT) ha dicho que sí, en una consulta vinculante que está generando un intenso debate entre los especialistas en fiscalidad local, y que conviene conocer si has vendido —o vas a vender— un inmueble.
Conviene recordar que el IIVTNU grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano entre el momento de su adquisición y el de su transmisión, y que la ley permite al contribuyente elegir el método de cálculo que le resulte más favorable: la estimación objetiva, basada en coeficientes que fija cada ayuntamiento, o la estimación directa, que toma como referencia la diferencia real entre los valores de adquisición y transmisión que constan en las escrituras. Es precisamente en este segundo método donde surge la controversia que ahora analizamos.
Qué ha dicho Hacienda y por qué no todos están de acuerdo
La Consulta Vinculante V0792-26, de 9 de abril de 2026, admite expresamente que los ayuntamientos puedan iniciar procedimientos de comprobación de valores en el IIVTNU. Sin embargo, esta interpretación no está exenta de crítica: en un análisis publicado esta semana en la Revista Interactiva de Actualidad de AEDAF, el experto Juan Enrique Varona Alabern sostiene que el criterio de la DGT parte de una confusión conceptual y de una lectura poco rigurosa de la norma. Su argumento se centra en un punto muy concreto: cuando el contribuyente opta por el régimen de estimación directa de la base imponible —es decir, calcula la plusvalía real obtenida, no la estimación objetiva por coeficientes—, la ley se refiere al "valor comprobado" como parámetro, pero eso, según el autor, no equivale a autorizar a los ayuntamientos a abrir por su cuenta un procedimiento autónomo de comprobación de valores.
No es una discusión menor. Los ayuntamientos recurren cada vez más a este tipo de actuaciones para revisar plusvalías ya liquidadas, y el resultado de este debate determinará si esas comprobaciones son legalmente admisibles o si exceden las facultades que la norma les concede.
Qué significa esto para ti si vendes o has vendido un inmueble
Si has transmitido un inmueble en los últimos años y liquidaste la plusvalía municipal por el método de estimación directa —declarando la diferencia real entre el valor de adquisición y el de transmisión—, no puedes descartar que tu ayuntamiento decida revisar esos valores más adelante. Esto es especialmente relevante para propietarios no residentes y para quienes gestionan carteras inmobiliarias en Canarias, donde las operaciones de compraventa entre particulares y las liquidaciones por estimación directa son frecuentes.
Mientras el criterio no quede definitivamente fijado —ya sea por los tribunales o por una reforma normativa que aclare la cuestión—, lo prudente es conservar toda la documentación que sustente los valores declarados: escrituras, tasaciones, gastos de mejora y cualquier elemento que permita defender la cifra ante una eventual comprobación municipal. Conviene también revisar, antes de firmar una venta, si el método de cálculo elegido —directo u objetivo— es realmente el más adecuado a tu situación, teniendo en cuenta no solo el importe a pagar hoy, sino el riesgo de una comprobación posterior.
En EBF Consulting revisamos liquidaciones de plusvalía municipal y acompañamos a nuestros clientes, residentes y no residentes, en la defensa de sus valores declarados frente a la Administración local. Si tienes una operación reciente o prevista, consúltanos antes de firmar.